一句話重點：
租屋發現床蝨，邊個負責唔係靠估：租約有寫就行租約，冇寫就睇傢俬邊個提供、入住嗰陣有冇蝨；千祈唔好擅自扣租，用書面同業主交涉最穩陣。
租咗間屋，先瞓幾晚就畀床蝨咬——第一個問題通常係：滅蝨筆錢，業主畀定租客畀？老實答你：香港無法例一刀切寫明床蝨由邊一方負責。點劃分，主要睇三樣嘢：租約點寫、蟲患幾時出現、同埋源頭喺邊。本文整理一般劃分原則、交涉步驟，同三個可以直接抄嚟用嘅訊息範本。（本文係一般資訊整理，唔係法律意見；個別爭議請諮詢律師。）
先講原則：責任點樣劃分
1. 租約行先
香港普通法下，除非租約明文規定業主負責維修，業主本身並無一般維修責任，租客簽約時會被視為接受單位當時嘅狀況（社區法律資訊中心 CLIC 有整理呢個原則）。地產代理監管局亦提醒，維修責任係業主租客最常見嘅爭拗源頭，簽約時應該喺租約寫明邊方負責咩。所以第一步永遠係：拎返份租約出嚟睇，有冇條款講維修、蟲害或者單位狀況。
有一個例外值得知：如果係連傢俬出租嘅單位，法律上有隱含條款，要求單位喺租期開始嗰陣適合居住。即係話，連傢俬單位入住嗰陣已經有床蝨，租客嘅理據會強好多。
2. 睇出現時間同源頭
租約冇寫明嘅時候，實務上一般按「幾時有＋邊度嚟」商量：
| 情況 | 一般邊方負責 | 點解 |
|---|---|---|
| 交樓／入住頭幾日已經發現 | 業主 | 蟲患早於租客入住已經存在，唔係租客帶入 |
| 連傢俬單位，床褥梳化本身有蝨 | 業主 | 傢俬係業主提供，連傢俬出租有開租時適合居住嘅隱含要求 |
| 住咗一段時間，租客去完旅行／買二手傢俬之後先出現 | 租客 | 源頭同租客嘅行李、物品有關 |
| 鄰居單位擴散過嚟、大廈公共位置有問題 | 先同業主＋管理處商量 | 源頭唔喺單位入面，單一租客處理唔晒，要成座一齊處理 |
| 講唔清源頭 | 商量分擔，或者搵公司檢查定源頭 | 專業檢查報告可以判斷蟲患年期同分佈，幫手定責任 |
提提你：唔好用扣起租金嚟迫業主處理。CLIC 講明，交租嘅責任同業主嘅維修責任係兩回事，租客唔可以因為業主未維修就扣租，咁做反而會變成租客違約。
交涉 5 步：點同業主或代理傾
- 先留證據：影低床蝨、蟲糞、咬痕，相片要有日期；記低幾時發現、邊個位。如果有入住時影嘅相，一齊留返。
- 書面通知：用 WhatsApp 或電郵通知業主／代理，唔好淨係打電話。書面紀錄係之後任何跟進嘅基礎（下面有範本）。
- 畀合理期限：床蝨擴散好快，通知時講明希望幾多日內有回覆同安排，例如兩個工作天。
- 一齊搵報價：提議搵滅蟲公司上門檢查同報價——公司可以順便判斷蟲患似新定舊、源頭喺邊，呢份判斷往往就係責任劃分嘅關鍵。
- 開工前白紙黑字：邊個畀錢、畀幾多、做幾多次跟進，傾好先開工，費事做完先拗數。
交涉期間自己嗰邊都要做返基本功：床單被鋪用熱水洗加高溫烘乾、吸塵、減少雜物，唔好畀蟲患喺傾緊嗰陣擴散。完整自救步驟睇《DIY 滅床蝨步驟指南》。
訊息範本：改少少就用得
範本一：初次通知（客氣版）
業主你好，我係嘅租客。呢幾日發現睡房床邊有床蝨，已經影低相，隨訊息附上。床蝨擴散得好快，想同你商量盡快搵滅蟲公司上門檢查同報價，再傾費用點安排。我呢邊會配合清理同用熱水洗床品。麻煩你呢兩日覆我，唔該。
範本二：入住冇耐就發現（指出交樓時已有）
業主你好，我先入住，今日喺床褥邊發現床蝨同黑色蟲糞（相片附上），睇分佈似係入住前已經有。單位係連傢俬出租，希望由你安排滅蟲公司處理，我會全程配合清理。附上入伙紙同相片日期畀你參考，唔該。
範本三：通知咗都冇回覆（堅定版）
業主你好，我喺已經書面通知你單位有床蝨，到今日仲未有處理安排，情況每日差落去，亦有機會擴散到鄰居。希望你喺前確認安排；如果有需要，我可以提供三間滅蟲公司嘅報價畀你揀。費用點分擔可以再傾，但希望唔好再拖，唔該。
傾唔掂，仲有咩路
- 經代理租嘅：搵返地產代理做中間人；代理操守問題可以向地產代理監管局查詢。
- 租務爭議：可以考慮土地審裁處，或者先向區議員、消費者委員會求助調解。
- 大廈層面：如果源頭係鄰居或者公共地方，通知管理處，必要時向食環署查詢防治指引——但要預咗私人單位入面嘅蟲患，最終都係要業主同租客自己按租約解決。
無論邊方負責都好，床蝨唔會自己消失，拖得越耐，範圍越大、處理越貴。傾唔掂費用嗰陣，可以先講好「邊個畀住先、之後再計」，好過齋拗唔開工。想知點解普通殺蟲水成日搞唔掂，可以睇《超級床蝨殺唔死？臭蟲抗藥性真相＋應對方法》。
要搵公司處理？
如果決定搵專業公司（或者想拎報價同業主傾），可以去我哋整理嘅香港滅蟲公司名錄，入面有 46 間公司嘅聯絡資料，可以逐間問價、問清楚包幾多次跟進，再揀。
資料來源
- 社區法律資訊中心（CLIC）〈業主與租客〉：https://clic.org.hk/cn/topics/landlord_tenant/all — 業主維修責任並非法例必然要求、交租責任獨立等原則。
- 地產代理監管局《執業問與答》：維修責任應在租約訂明由哪一方負責。
- 土地審裁處案例引述 Halsbury’s Laws of Hong Kong：連傢俬出租單位於租期開始時有適合居住的隱含條款。
（撰寫日期：2026-10-21。本文為一般資訊整理，不構成法律意見。）