一句话重点：租屋发现床虱，谁负责不是靠猜：租约有写就按租约，没写就看家具谁提供、入住时有没有虱；千万不要擅自扣租，用书面和业主交涉最稳妥。
租了间屋，才睡几晚就被床虱咬——第一个问题通常是：灭虱这笔钱，业主出还是租客出？老实回答你：香港没有法例一刀切写明床虱由哪一方负责。怎么划分，主要看三样东西：租约怎么写、虫患什么时候出现，以及源头在哪里。本文整理一般划分原则、交涉步骤，和三份可以直接抄来用的讯息范本。（本文是一般资讯整理，不是法律意见；个别争议请咨询律师。）
先讲原则：责任怎样划分
1. 租约行先
香港普通法下，除非租约明文规定业主负责维修，业主本身并无一般维修责任，租客签约时会被视为接受单位当时的状况（社区法律资讯中心 CLIC 有整理这个原则）。地产代理监管局也提醒，维修责任是业主租客最常见的争拗源头，签约时应该在租约写明哪方负责什么。所以第一步永远是：把租约拿出来看，有没有条款讲维修、虫害或者单位状况。
有一个例外值得知道：如果连家具出租的单位，法律上有隐含条款，要求单位在租期开始的时候适合居住。也就是说，连家具单位入住时已经有床虱，租客的理据会强很多。
2. 看出现时间和源头
租约没写明的时候，实务上一般按「什么时候有＋从哪里来」商量：
| 情况 | 一般哪方负责 | 为什么 |
|---|---|---|
| 交楼／入住头几天已经发现 | 业主 | 虫患早于租客入住已经存在，不是租客带进来 |
| 连家具单位，床褥沙发本身有虱 | 业主 | 家具是业主提供，连家具出租有开租时适合居住的隐含要求 |
| 住了一段时间，租客去完旅行／买二手家具之后才出现 | 租客 | 源头和租客的行李、物品有关 |
| 邻居单位扩散过来、大厦公共位置有问题 | 先和业主＋管理处商量 | 源头不在单位里面，单一租客处理不了，要整座一起处理 |
| 讲不清源头 | 商量分担，或者找公司检查定源头 | 专业检查报告可以判断虫患年期和分布，帮忙定责任 |
提醒你：不要用扣起租金来迫业主处理。CLIC 讲明，交租的责任和业主的维修责任是两回事，租客不可以因为业主未维修就扣租，这样做反而会变成租客违约。
交涉 5 步：怎样和业主或代理谈
- 先留证据：拍下床虱、虫粪、咬痕，相片要有日期；记下什么时候发现、哪个位置。如果有入住时拍的相，一起留着。
- 书面通知：用 WhatsApp 或电邮通知业主／代理，不要只打电话。书面纪录是之后任何跟进的基础（下面有范本）。
- 给合理期限：床虱扩散很快，通知时讲明希望多少日内有回复和安排，例如两个工作天。
- 一起找报价：提议找灭虫公司上门检查和报价——公司可以顺便判断虫患像新还是旧、源头在哪里，这份判断往往就是责任划分的关键。
- 开工前白纸黑字：谁付钱、付多少、做多少次跟进，谈好再开工，免得做完再争费用。
交涉期间自己那边也要做好基本功：床单被铺用热水洗加高温烘干、吸尘、减少杂物，不要让虫患在谈着的时候扩散。完整自救步骤看《DIY 灭床虱步骤指南》。
讯息范本：改少少就用得
范本一：初次通知（客气版）
业主你好，我是 的租客。这几天发现睡房床边有床虱，已经拍下相，随讯息附上。床虱扩散得很快，想和你商量尽快找灭虫公司上门检查和报价，再谈费用怎么安排。我这边会配合清理和用热水洗床品。麻烦你这两天回复我，谢谢。
范本二：入住没多久就发现（指出交楼时已有）
业主你好，我刚入住，今天在床褥边发现床虱和黑色虫粪（相片附上），看分布像是入住前已经有。单位是连家具出租，希望由你安排灭虫公司处理，我会全程配合清理。附上入伙纸和相片日期给你参考，谢谢。
范本三：通知了都没回复（坚定版）
业主你好，我在 已经书面通知你单位有床虱，到今天还没有处理安排，情况每天差下去，也有可能扩散到邻居。希望你在 前确认安排；如果有需要，我可以提供三间灭虫公司的报价给你选。费用怎么分担可以再谈，但希望不要再拖，谢谢。
谈不拢，还有什么路
- 经代理租的：找回地产代理做中间人；代理操守问题可以向地产代理监管局查询。
- 租务争议：可以考虑土地审裁处，或者先向区议员、消费者委员会求助调解。
- 大厦层面：如果源头是邻居或者公共地方，通知管理处，必要时向食环署查询防治指引——但要预先知道私人单位里面的虫患，最终还是要业主和租客自己按租约解决。
无论哪方负责都好，床虱不会自己消失，拖得越久，范围越大、处理越贵。谈不拢费用的时候，可以先讲好「谁先付、之后再算」，好过光争论不开工。想知为什么普通杀虫水常常搞不定，可以看《超级床虱杀不死？臭虫抗药性真相＋应对方法》。
要找公司处理？
如果决定找专业公司（或者想拿报价和业主谈），可以去我们整理的香港灭虫公司名录，里面有 46 间公司的联络资料，可以逐间问价、问清楚包多少次跟进，再选。
资料来源
- 社区法律资讯中心（CLIC）〈业主与租客〉：https://clic.org.hk/cn/topics/landlord_tenant/all — 业主维修责任并非法例必然要求、交租责任独立等原则。
- 地产代理监管局《执业问与答》：维修责任应在租约订明由哪一方负责。
- 土地审裁处案例引述 Halsbury’s Laws of Hong Kong：连家具出租单位于租期开始时有适合居住的隐含条款。
（撰写日期：2026-10-21。本文为一般资讯整理，不构成法律意见。）